“우리가 직접 도로를 깔고, 이 일대를 지구단위계획구역으로 묶어서 시청에 ‘개발 제안’을 할 겁니다. 허가는 무조건 납니다.”

하지만 공법의 세계에서 민간이 국가의 권한(도시·군관리계획 입안)을 움직이려면,
돈이나 인맥이 아닌 피 말리는 ‘숫자’의 장벽을 넘어야 합니다. 

이 장벽을 확인하지 않은 투자는 끝없는 ‘토지 확보 전쟁’의 늪에 빠져 자금이 영구적으로 동결됩니다.

4/5와 2/3: 관공서의 문을 여는 잔인한 비밀번호 

국토계획법상 주민(민간)이 기반시설(도로, 공원 등) 설치를 지자체에 제안하려면
대상 토지면적의 무려 5분의 4 (80%) 이상의 소유자 동의를 받아야 합니다. 

대규모 아파트나 상가를 짓기 위한 지구단위계획
역시 **3분의 2 (66.7%)**라는 압도적인 면적 동의가 필수입니다. 

개발업자가 아무리 훌륭한 조감도를 그려와도, 

이 ‘법정 동의율’을 채운 인감증명서가 없다면 시장이나 군수는 서류를 열어보지도 않고 반려합니다.

단 1%의 알박기가 부르는 수백억의 비극 

실무 현장에서 80%, 66.7%의 땅을 확보하는 것은 전쟁과도 같습니다. 

핵심 요지의 땅을 가진 소수의 지주가 이른바 ‘알박기’를 시전하며 도장 찍기를 거부하면,
79%의 땅을 매입했어도 기반시설 제안은 원천 무효가 됩니다. 

결국 동의율을 채우지 못한 프로젝트는 첫 삽조차 뜨지 못한 채 이자만 갉아먹는
‘좀비 사업’이 되며, 여기에 베팅한 투자자들의 수십, 수백억 자산은 기약 없이 묶이게 됩니다.

조감도보다 ‘인감도장’의 개수를 세어라 

투자자는 화려한 개발 청사진에 속지 않습니다. 

해당 민간 제안 사업이 법정 토지면적 동의율을 정확히 넘겼는지,
서류상의 동의가 진짜인지 차갑게 검증하는 것만이 지옥 같은 묶임 현상에서 내 자산을 방어하는 유일한 길입니다.