거미줄처럼 얽힌 개별 법령의 규제를 모두 충족해야 합니다. 

이 과정에서 확보해야 하는 의무 면적들로 인해 실제 수익을 창출할 수 있는 가용 공간은 늘 쪼그라들기 마련입니다.

하지만 도시의 패러다임을 바꿀 강력한 특례 구역,
이른바 ‘한국형 화이트 존’이라 불리는 도시혁신구역이 등장하며 자본의 문법이 완전히 바뀌고 있습니다.

모든 설계 기준을 새로 쓰는 ‘절대적 특례’ 

실제 전문 시행사들이 주목하는 도시혁신구역의 진가는 ‘별도로 정할 수 있는 사항’에 있습니다. 

기존 법령에도 불구하고, 도시혁신계획을 통해 도시공원 확보 기준, 부설주차장 설치 기준,
심지어 미술작품 설치나 학교용지 조성 기준까지 해당 부지의 특성에 맞춰 독자적으로 설계할 수 있습니다. 

예를 들어, 기존 방식으로는 수백 대의 주차 공간을 확보하느라 지하 공사비에 매몰되어야 했던 사업지가,
혁신구역 지정을 통해 맞춤형 주차 기준을 적용받아 지상부의 개발 밀도를 극대화하고
공사비를 획기적으로 절감하는 것이 가능해집니다.

용도의 칸막이가 사라진 입체 복합 개발 

시장을 지배하는 전략적 투자자들은 이제 ‘현재의 용도지역’을 묻지 않습니다. 

도시혁신구역 안에서는 토지의 용도 제한이 사실상 사라지기 때문입니다. 

주거, 상업, 공업 기능이 한 필지 안에서 자유롭게 뒤섞이는 초고층·고밀도 복합 개발이 가능해지며,
이는 곧 해당 자산의 가치를 시장 평균을 압도하는 수준으로 폭등시키는 기폭제가 됩니다.

규제를 따르는 것이 아니라, 규제를 설계하라 

진정한 하이엔드 프로젝트는 기존 법령의 틀 안에서 정답을 찾는 것이 아니라,
도시혁신구역과 같은 특례를 활용해 나만의 개발 기준을 직접 설계하는 데서 시작됩니다. 

획일적인 기준에 묶여 잠들어 있는 대형 부지의 잠재력을 깨우는 것은
결국 공법의 예외 조항을 다루는 한 끗 차이의 기획력입니다.