내 땅이 도로나 공원으로 지정된 채 10년 넘게 방치되고 있다면,
많은 토지주들은 그 시점을 구원처럼 기다립니다.

10년이 지나면 매수청구권이 생기고, 관할 관청이 땅을 사줄 테니 원금 회수는 된다는 믿음 때문입니다.

그런데 실무에서 이 기대는 대부분 산산조각 납니다.

지목이 ‘대’가 아니면 시작도 없다

매수청구권은 10년이 지났다고 아무 땅에나 적용되지 않습니다. 오직 지목이 ‘대’인 토지에만 인정됩니다.

전, 답, 임야 소유자는 이 권리 자체가 없습니다. 20년 실효 시점까지 그냥 묶여 있어야 한다는 뜻입니다.

청구 대상을 잘못 짚으면 시간만 흘러간다

“내 땅이 B구에 있으니 B구청장에게 청구하면 되겠지.” 가장 흔한 실수입니다.

원칙적인 매수의무자는 특·광역시장, 시장, 군수입니다.
그러나 LH 같은 사업시행자가 이미 지정돼 있다면, 구청장이 아니라 그쪽으로 직접 청구해야 합니다.

번지수를 잘못 찾은 채 절차를 밟는 동안, 시간만 허비됩니다.

현금을 기대했는데 채권이 날아온다

매수가 결정되어도 현금이 보장되지 않습니다.
부재부동산 소유자이거나 매수대금이 3천만 원을 초과하면, 지자체는 도시·군계획시설채권으로 지급할 수 있습니다.

다만 LH 같은 공공기관은 지자체가 아니므로 채권 발행 자체가 불가능합니다.
누구에게 파느냐에 따라 손에 쥐는 것이 달라집니다.

매수 거부 후 지을 수 있는 건물은 생각보다 좁다

매수 청구를 받은 의무자는 6개월 내에 결정을 통보해야 합니다.
거부 통보를 받거나 2년이 지나도록 매수가 이뤄지지 않으면 제한적으로 건축이 허용됩니다.

그런데 여기서 많은 투자자들이 오판합니다.
허용되는 건물은 3층 이하 단독주택, 1·2종 근린생활시설뿐입니다.
다세대주택은 공동주택이므로 불가능합니다.

실무 결론

매수청구권을 믿고 들어간 투자라면 다음 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.

• 지목이 ‘대’인지
• 정확한 매수의무자가 누구인지
• 매수 거절 후 3층 이하 단독주택 정도로 그 지역에서 수익이 나는지

이 세 가지가 맞지 않으면, 10년을 기다려도 손에 쥐는 건 없습니다.