99%의 일반 투자자들은 “상습 침수되거나 산사태가 나는 위험한 땅”이라며 뒤도 돌아보지 않고 도망칩니다.

하지만 시장의 포식자인 거대 자본과 전문 시행사들의 시선은 완전히 다릅니다. 

그들에게 방재지구라는 꼬리표는 재앙의 경고가 아니라,
관공서가 숨겨놓은 ‘합법적 용적률(바닥면적 대비 건물 총면적 비율) 보너스 쿠폰’으로 보이기 때문입니다.

대중의 공포가 만들어낸 저평가의 늪 

방재지구는 풍수해, 산사태 등 재해를 예방하기 위해 지정됩니다. 

당연히 일반적인 수요가 끊겨 주변 시세보다 땅값이 현저히 저평가되어 급매로 던져지는 경우가 많습니다. 

대중의 공포심이 땅값을 바닥까지 짓눌러 놓은 상태,
바로 전략적 투자자들이 가장 좋아하는 사냥터가 열린 것입니다.

방재시설 설치와 용적률 120% 상향의 딜(Deal) 

국토계획법은 재해를 막기 위한 ‘당근’을 확실하게 준비해 두었습니다. 

방재지구 안에서 재해저감대책에 맞춰 빗물 저장시설 등 ‘재해예방시설’을 설치하는 건축물을 지을 경우,
지자체는 기본 용도지역이 가진 용적률의 최대 120%까지 완화해 주는 파격적인 인센티브를 제공합니다. 

싼값에 넓은 땅을 매입한 뒤, 건축비의 일부를 들여 방재시설을 넣어주고
건물을 20% 더 높게(넓게) 지어 분양 수익을 극대화하는 완벽한 역발상 연금술이 완성되는 것입니다.

리스크의 이름표 뒤에 숨겨진 인센티브를 계산하라 

투자는 대중과 같은 방향으로 달리지 않습니다. 

남들이 ‘위험 구역’이라며 버린 땅에서, 법이 보장하는 ‘용적률 120% 완화’라는 강력한 인센티브를 추출해 내는 것

이것이 맹목적인 공포에 휘둘리지 않고 압도적인 마진을 남기는 자본의 룰입니다.