주거지역에는 주택을, 공업지역에는 공장을 짓는 것이 절대적인 룰입니다. 

따라서 일반 상업시설이나 수익형 부동산을 올리고 싶은 대중들은
비싼 값을 치르고서라도 상업지역의 땅만을 고집합니다.

하지만 시장을 지배하는 거대 자본은 이 칸막이를 합법적으로 허물어버리는 마스터키를 사용합니다. 

싼 땅에 비싼 건물을 올리게 해주는 기적의 꼬리표, 바로 ‘복합용도지구’입니다.

일반공업지역에 상가를 올리는 ‘복합용도’의 마법 

국토계획법상 지자체장은 특정 지역의 토지 이용을 고도화하기 위해 ‘복합용도지구’를 지정할 수 있습니다. 

가장 파괴적인 실무 지뢰는 이 지구가 오직 세 군데,
‘일반주거지역, 일반공업지역, 계획관리지역‘에만 지정된다는 사실입니다. 

예를 들어, 일반공업지역은 원칙적으로 공장이나 창고 위주의 개발만 가능해 땅값이 상대적으로 저렴합니다. 

하지만 이곳이 복합용도지구로 지정되는 순간, 굳이 상업지역으로 용도를 바꾸지 않아도
준공업지역에 준하는 파격적인 혜택을 받아 다양한 상업시설과 업무시설을 지을 수 있게 됩니다.

싼 땅을 융합 타운으로 바꾸는 자본의 룰

일반 투자자들은 토지이용계획확인원에 찍힌 ‘일반공업지역’이라는 글자만 보고
공장 부지로만 한정 지어 수익성을 평가합니다. 

반면 전문 시행사와 전략적 투자자들은 입지가 좋은 일반공업지역이나 계획관리지역의 저렴한 땅을 매입한 뒤,
지자체의 산업 구조 개편이나 거점 육성 계획에 맞춰 ‘복합용도지구’ 지정을 이끌어냅니다. 

공장만 지을 수 있던 싼 땅에 거대한 복합 상업·업무 타운을 올려 수백억의 부가가치를 창출하는 것,
이것이 정보력과 기획력을 갖춘 거대 자본의 연금술입니다.

단일 용도의 족쇄를 넘어 융합의 가치를 캐내라 

수익률을 극대화하는 토지 투자는 비싼 상업지를 사는 것이 아닙니다. 

저평가된 용도지역의 한계를 깨고 다양한 기능을 융합할 수 있도록 허락해 주는
‘복합용도지구’의 지정 가능성을 선제적으로 읽어내는 혜안이 필요합니다.