지자체장의 긍정적인 답변을 얻어내면 사업이 100% 성공했다고 믿고 막대한 브릿지론(초기 금융 대출)을 끌어다 씁니다.

하지만 공법의 세계에서 지자체장의 도장은 ‘절반의 승리’일 뿐입니다. 

완벽해 보이던 사업을 하루아침에 좌초시키는 숨은 지배자, 바로 ‘지방의회’의 존재를 간과했기 때문입니다.

행정력을 넘어서는 정치의 벽, ‘의견청취’ 절차 

국토계획법에 따르면 시장이나 군수가 용도지역·용도지구를 지정하거나 변경하는 관리계획을 입안하려면,
반드시 해당 **’지방의회(시·군·구 의회)의 의견’**을 들어야 합니다. 

이것은 단순한 요식 행위(형식적인 철차)가 아닙니다. 

시장이 아무리 개발을 밀어붙이고 싶어도, 시의원들이 교통 체증, 환경 파괴, 혹은
지역 주민(유권자)들의 민원을 이유로 결사반대하고 부정적인 의견을 채택하면 해당 관리계획은 통과될 수 없습니다.

선거철에 멈춰버리는 수백억의 시계 

실무 현장에서 이 ‘지방의회 리스크’는 선거철이 다가올수록 극대화됩니다. 

표심에 민감한 정치인들은 대규모 개발 사업을 볼모로 잡고
인허가를 지연시키거나 무리한 기부채납을 요구하기도 합니다. 

시장과 시의회의 다수당이 다를 경우, 기싸움의 희생양이 되어 1년 넘게
안건 상정조차 되지 못한 채 이자만 타들어 가는 사업장도 수두룩합니다.

도면을 넘어 로컬 정치의 지형을 읽어라 

자산 방어는 단순히 도면의 법적 타당성을 분석하는 것에서 끝나지 않습니다. 

해당 인허가 안건이 통과해야 할 지방의회의 정치적 역학 관계와 지역 민원의 강도까지 계산에 넣는 입체적인 분석. 

그것이 맹목적인 행정 절차에 자산을 베팅하지 않는 진정한 전문가의 시선입니다.