내 땅에 모르는 건물이 세워졌다 — 철거와 퇴거의 타겟팅

오랜만에 찾아간 내 땅. 그런데 처음 보는 건물이 세워져 있고,
모르는 사람이 세입자로 살고 있다면 어떻게 하시겠습니까?

당장 포크레인을 부르고 싶겠지만, 법적인 절차를 밟아야 합니다.
문제는 '누구를 상대로, 무엇을 요구할 것인가'입니다.
타겟을 잘못 설정하면 소송에서 패소하고 시간과 비용만 날립니다.

불법 건물의 주체: 지은 자와 사는 자

실무에서 불법 건축물 분쟁은 대개 세 명의 등장인물로 얽혀 있습니다.
땅주인(甲), 남의 땅에 허락 없이 건물을 지은 건축주(乙),
그리고 乙과 임대차 계약을 맺고 현재 건물에 살고 있는 세입자(丙)입니다.

甲 입장에서 乙과 丙 모두 불법 점유자이지만, 법적인 공격 포인트는 완전히 다릅니다.

건물을 철거하려면 그 건물을 처분할 권한이 있는 사람에게 요구해야 합니다.
세입자(丙)에게 건물을 부수라고 요구해봤자, 세입자에게는 남의 건물을 철거할 권한이 없으므로 소송에서 패소합니다.

甲은 건축주(乙)를 상대로만 '건물 철거 및 토지 인도 청구'를 할 수 있습니다.
그동안 남의 땅을 무단으로 사용한 것에 대한 '부당이득 반환'도 乙에게 청구해야 합니다.

乙을 상대로 철거 판결을 받았다고 끝이 아닙니다. 건물을 부수려면 안에 있는 사람이 나가야 합니다.
이때 甲은 세입자(丙)를 상대로 '퇴거'를 청구할 수 있습니다.

丙이 "나는 건축주와 정당하게 월세 계약을 맺었고 보증금도 못 받았다"고 항변해도,
그 임대차 계약은 땅주인에게 아무런 효력이 없으므로 세입자는 집을 비워주어야 합니다.

📌 치명적 함정 : 건축주(乙)에게 '퇴거'를 요구하면 패소한다?

건축주(乙)가 세를 주지 않고 자기가 직접 불법 건물에 살고 있다면 어떨까요?

🚨 이 경우 땅주인은 건축주에게 "철거"를 요구해야지, "퇴거"를 요구할 수는 없다는 것이 대법원의 확고한 판례입니다. 건물 주인에게 자기 건물에서 나가라고 요구하는 것은 법적으로 성립하지 않습니다.

소송은 감정이 아니라 정확한 타겟팅으로 싸우는 기술입니다.
내 땅을 침범한 자가 누구인지, 현재 건물을 점유한 자가 누구인지 명확히 분리하여
철거와 퇴거의 타겟을 정확히 조준해야 합니다.

번지수를 잘못 찾은 소송은 시간과 비용만 낭비할 뿐입니다.

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